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Blase – ja oder nein?

Blase – ja oder nein?

Blase – ja oder nein?

Blase – ja oder nein?

Warum die Rahmenbedingungen in Deutschland dafür sorgen, dass ein Platzen unwahrscheinlich ist. 

Die Debatte um eine Immobilienblase schwelt schon seit längerem. Wenn ich zurückdenke, ging das schon sehr bald nach der Finanzkrise los, im Kontext fallender Zinsen und einer höheren Anzahl Baugenehmigungen.

Bereits 2009 senkten die großen Zentralbanken die Leitzinsen infolge der Finanzkrise. Seit März 2016 sind die Leitzinsen im Euro-Raum auf 0 Prozent gesenkt worden; Ausgang ungewiss.

Das Ende der Nullzinspolitik wird von vielen - Otto Normalverbraucher und Investoren – gleichermaßen herbeigesehnt. Es gibt aber auch kritische Stimmen, die in einem -auch moderaten- Zinsanstieg das Ende der Baubranche – und mithin die Blase - sehen.

Im letzten Jahr hatte das Analysehaus Empirica vor einem "Rückgang der Kaufpreise insbesondere in München und Berlin und möglicherweise in Stuttgart um real ein Viertel bis ein Drittel" gewarnt. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) legte kurz darauf nach. "Anzeichen für spekulative Überbewertungen gibt es auch in Deutschland, allerdings in erster Linie in den Metropolen", hieß es in einer Studie des DIW vom 25.07.2018. Die Gefahr einer landesweiten Immobilienblase sei jedoch "wegen der deutlich niedrigeren Verschuldung der Privathaushalte geringer einzustufen".

Positiv formuliert sind Immobilien in Deutschland in der Masse nicht überbewertet, sondern eventuell punktuell in den Big7. Die Preise ziehen auch jenseits der Metropolregionen an, aber das könnte auch dem Umstand geschuldet sein, dass die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland über viele Jahre unter der Inflationsrate lag.

Die Bauinvestitionen lagen 2017 preisbereinigt zwar knapp mit 6% über dem Niveau von 1991, aber immer noch um 12% niedriger als 1994. Das BIP legte im Vergleich deutlich zu und übertraf im Jahr 2017 den Wert von 1991 um 43%. Bezogen auf die Pro-Kopf-Investitionen im Bau wurden in 2017 EUR 3.275 in Bauten investiert, minimal mehr als im Jahr 1991.

Wir bewegen uns also auf Wiedervereinigungsniveau.

Von entscheidender Bedeutung bei der Beurteilung der Frage nach einer Blase scheint mir die Möglichkeit, eine eigengenutzte Immobilie auch entschulden zu können. Otto Normalverbraucher spekuliert in der Regel nicht am Immobilienmarkt; er trifft keine Investitions- sondern eine Lebensentscheidung. 

Spätestens mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 werden potentielle Käufer oder Häuslebauer so beraten, dass ihre Immobilie bis zum Erreichen des Regelrenteneintrittsalters entschuldet oder weitgehend schuldenfrei sein sollte. Bei Aussichtslosigkeit gibt es keine Finanzierung. Zinsbindungen von 30 Jahren und mehr ermöglich Planungssicherheit; die Gefahr eines außerplanmäßigen Verkaufs hängt also nicht an der Finanzierung.

Das niedrige Zinsniveau spielt ihm in die Karten – und das ist gut so, zumal die deutsche Eigentumsquote im internationalen Vergleich noch immer gering ist.

Also – alles in allem doch ganz positive Aussichten für die Branche und Menschen, die Lebensräume suchen.

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