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Corona – Krise oder Katastrophe?

Corona – Krise oder Katastrophe?

Corona – Krise oder Katastrophe?

Die Pandemie hat die Wirtschaft im Griff. Welche Auswirkungen hat sie auf den Immobilienmarkt? Eine Einschätzung für die Post-Lockdown-Phase.


Vor vier Monaten sind die meisten Deutschen optimistisch in das Jahr 2020 gestartet. Einige wenige stellten trotz dieses Optimismus die Frage nach Rezession oder Stabilisierung, insbesondere mit Blick auf steigende globale Unsicherheiten.

Wirtschaftsminister Peter Altmeier erklärte am 29.01.2020, er erwarte kein signifikantes Wachstum für 2020 aber dennoch ein gegenüber 2019 erhöhtes BIP- Wachstum von rund 1,1%.

Da sah die Situation in der rund 10.000 km entfernten Provinz Hubei in der Volksrepublik China schon anders aus. Bereits am 24.01.2020 veröffentlichte die WHO u.a. folgende Aussage zu dem neuartigen in China vermehrt aufgetretenen Coronavirus: „Der Notfallausschuss, der am 22. und 23. Januar 2020 gemäß den Internationalen Gesundheitsvorschriften (IGV 2005) einberufen wurde, hielt es noch für verfrüht, den Ausbruch des 2019-nCoV in China zu einer gesundheitlichen Notlage von internationaler Tragweite zu erklären. Der Generaldirektor der WHO nahm diesen Rat an. „Täuschen Sie sich nicht“, erklärte Dr. Tedros, „dies ist eine Notlage in China, aber noch keine globale Notlage. Es kann aber durchaus noch dazu werden.“
Er sollte Recht behalten.

Seit Anfang – Mitte März befindet sich Europa mehr oder weniger im Lockdown, die USA und Russland zogen mit 14tägiger Verzögerung nach.

Trotz milliardenschwerer Hilfspakete in nahezu allen betroffenen Ländern bröckelt der anfänglich verbreitete Optimismus führender Wirtschaftsexperten allmählich. Das „V“ mit Absturz der Wirtschaft und einer zügigen Erholung traut sich mit Ausnahme des US-amerikanischen Präsidenten wohl kaum noch jemand zu prognostizieren.

Neben den gesundheitlichen, gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Folgewirkungen der „Corona-Krise“ beschäftigt uns natürlich insbesondere die Frage, welchen Einfluss die kommende Rezession auf die Immobilienmärkte haben wird.
Wir gehen davon aus, dass die Immobilienmärkte insgesamt auch in Folge der Corona-Krise mittel- bis langfristig stabil bleiben werden. Unterschiede werden wir natürlich in den einzelnen Asset-Klassen sehen. Klarer Gewinner werden Wohnimmobilien sein, die aufgrund weiterer Unsicherheit an den Finanzmärkten für viele Anleger gerade jetzt den sicheren Hafen markieren. Die Finanzkrise aus 2008 hat dies eindrucksvoll bewiesen.

Dennoch gehen wir davon aus, dass sich die Anzahl der Transaktionen im Bereich Wohnen reduzieren wird; insbesondere potentielle Eigennutzer sind in der aktuell mit wirtschaftlicher Unsicherheit behafteten Zeit nicht bereit oder in der Lage, Investitionsentscheidungen zu treffen. Für institutionelle Anleger wird „Wohnen“ weiter an Bedeutung gewinnen, da hier Stabilität und Granularität der Cash Flows im Vordergrund stehen.

Hinzu kommt unsere Erwartung an eine restriktivere Kreditpolitik der Banken; wenn Insolvenzen im Unternehmensbereich Liquidität und Rentabilität belasten, werden Eigenkapitalanforderungen an private Baufinanzierungen ebenso steigen wie an Unternehmensfinanzierungen. Wo kein höheres Eigenkapital einsetzbar ist, werden sich Finanzierungskonditionen verteuern, was wiederum zu einem Rückgang der Transaktionen führt.

Die Relevanz von Logistikimmobilien steigt. Wir haben in den letzten Wochen gesehen, wie wichtig es ist, mehr Sicherheitsbestände aufzubauen, um weniger krisenanfällig zu sein. Eine höhere Bestandshaltung benötigt mehr Lagerflächen. Entsprechend ist hier von einem steigenden Bedarf auszugehen.

Bei den Büroimmobilien gehen wird von folgenden Entwicklungen aus: die angespannte und nachfragegetriebene Marktverfassung in einigen Teilmärkten wie z.B. Hamburg wird etwas abkühlen, die Leerstände werden leicht steigen; in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit geht der Trend zur Verlängerung von bestehenden Mietverträgen. Wir gehen davon aus, dass Entscheidungen für neue Mietverträge eher verschoben werden. Der Investorentrend wird wieder zu stärker entwickelten Märkten gehen, Standorte mit mittelfristigem Entwicklungspotenzial werden länger brauchen, bis sie in die Entwicklung kommen. Des Weiteren dürfte Desk Sharing mit Blick auf künftige Flächenoptimierungen im Trend liegen; die Krise hat uns gezeigt, dass viele Unternehmen auch Homeoffice – fähig sind; dennoch ist das Miteinander im Büro auch künftig nicht wegzudenken; aber eben nicht mehr auf der Basis eines festen Arbeitsplatzes für jeden. Wenn wieder etwas mehr Normalität eintritt, dürfte das Thema „Klimaneutralität“ bzw. ökologischer „Footprint“ wieder stärker an Bedeutung gewinnen und moderne Bürokonzepte unterstützen.

Die aktuell größten Verlierer sind Hotel- und Einzelhandelsimmobilien, mit Ausnahme des Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandels. Hier werden Investoren im aktuellen Umfeld nur mit erheblichen Abschlägen auf die Vervielfältiger vor der Krise zuschlagen, zumal noch nicht absehbar ist, welcher Betreiber oder Händler in der Krise bestehen wird. Somit werden die Themen Nahversorgung und Fachmarktzentrum weiter eine hohe Bedeutung bei Investoren haben.
Bedeutungszuwachs werden Spezialimmobilien wie Kitas und Sozialimmobilien erfahren.

Am Ende dieser Betrachtung stellt sich die Eingangsfrage: Krise oder Katastrophe?

Wir glauben an das „U“ mit einem Ende der Krise Anfang 2021, verbunden mit einem einsatzfähigen Impfstoff und einer Erholung der Wirtschaft – und nicht an das „L“, die Katastrophe.

Bis dahin wünschen wir Ihnen Geduld und Optimismus - und bleiben Sie gesund!

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